Bauen und Wohnen

Im Jahr 2024 wurden gemäß Statistik Austria mehr als 5 Mio. Wohnungen in Österreich gezählt (5.080.357). Der größte Anteil entfällt auf Wien (22,0%), gefolgt von Niederösterreich (19,1%) und Oberösterreich (15,7%). Langfristig zeigt sich eine deutliche Ausweitung des Wohnungsbestands: In den letzten Jahrzehnten (1981 -2021) hat sich die Zahl der Wohnungen in den westlichen Bundesländern Tirol und Vorarlberg mehr als verdoppelt. In absoluten Zahlen wurden die stärksten Zuwächse in Nieder- und Oberösterreich verzeichnet. Gleichzeitig nahm die Zahl der Wohnungen ohne Hauptwohnsitzmeldung deutlich zu – relativ am stärksten in Tirol und Vorarlberg, gefolgt von Kärnten. Im kurzfristigen Vergleich (2024/2023) wurde das stärkste Plus bei den Wohnungen in Vorarlberg (+1,3 %), gefolgt von Wien (+1,2 %) verzeichnet.

Die Ausweitung des Wohnungsbestands bedeutet jedoch nicht automatisch eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Gerade in den westlichen Bundesländern geht die Ausweitung des Wohnungsbestands mit einer deutlich steigenden Bevölkerung einher [Indikator Bevölkerungsentwicklung].

Österreichweit wiesen im Jahr 2024 rund 81,3% der Wohnungen eine Hauptwohnsitzmeldung auf. Darüber hinaus verfügten 5,0% der Wohnungen ausschließlich über eine Nebenwohnsitzmeldung. 13,7% – und damit rund jede siebente Wohnung – wies hingegen keine Wohnsitzmeldung auf. Die konkrete Nutzung dieser Wohnungen ist in den Registerdaten nicht eindeutig abbildbar. Wohnungen ohne Wohnsitzangabe umfassen unterschiedliche Nutzungen, darunter für Erholungszwecke, temporäre Arbeitsunterkünfte sowie leerstehende oder nicht mehr bewohnbare Einheiten. Auch aktuell unbewohnte Wohnungen, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, zählen dazu. 

Im Bundesländervergleich zeigen sich deutliche Unterschiede: Der höchste Anteil an Wohnungen ohne Wohnsitzmeldung fand sich in Kärnten (17,0%) gefolgt von Tirol (16,3%), während das Burgenland mit 7,7%, gefolgt von Niederösterreich mit 6,8% den höchsten Anteil an Wohnungen mit ausschließlich Nebenwohnsitzmeldungen aufweist. Der erhöhte Anteil an Nebenwohnsitzen im Burgenland und in Niederösterreich hängt unter anderem damit zusammen, dass Personen ihren Hauptwohnsitz aus administrativen Gründen nach Wien verlegen, etwa weil ein Parkpickerl oder der Zugang zu einer Gemeindewohnung dort an einen Hauptwohnsitz geknüpft ist.

Auf Bezirksebene stechen die Bezirke Rust (Stadt), Kitzbühel und Hermagor ins Auge. Die Anteile an Wohnungen ohne Hauptwohnsitzmeldung lag hier im Jahr 2024 zwischen 32,2% und 46,1%. Insgesamt weisen 21 Bezirke einen Anteil von mehr als einem Viertel an Wohnungen ohne Hauptwohnsitzmeldung auf. Auf Gemeindeebene sind die Unterschiede noch ausgeprägter: In einzelnen Gemeinden wie Semmering erreicht dieser Anteil mit 73,0% ein sehr hohes Niveau.

Im Zehnjahresvergleich zwischen 2011 und 2021 zeigt sich insbesondere in der Steiermark eine ausgeprägte Dynamik: Die Zahl der Wohnungen ohne Hauptwohnsitzangabe nahm um mehr als ein Viertel zu (+25,5%), während sie in Wien nahezu unverändert blieb (+1,3%). Auf Bezirksebene verzeichneten Wiener Neustadt (Stadt) (+50,3%), Eisenstadt (Stadt) (+42,9%) sowie Wolfsberg (+39,5%) und Graz (Stadt) (39,4%) die stärksten Zuwächse. Im Zeitraum von 2022 bis 2023 nahm die Zahl der Wohnungen ohne Hauptwohnsitzangabe in Vorarlberg (+3,5%), gefolgt von Tirol (+2,8%) und der Steiermark (+2,3%) am stärksten zu.

Ein hoher Anteil von Wohnungen ohne Wohnsitzmeldung zeigt sich häufig in touristisch geprägten Regionen, wo viele Wohnungen als Zweitwohnsitz oder privat vermietete Ferienwohnung genutzt werden. Auf Bundesländerebene verzeichnen Kärnten und Tirol die höchsten Anteile an Wohnungen ohne Wohnsitzmeldung. Die Gemeinden mit den höchsten Anteilen ohne Wohnsitzmeldung liegen hingegen in Vorarlberg und Tirol. Gleichzeitig treten erhöhte Werte auch in Regionen mit anhaltenden Bevölkerungsrückgängen auf – etwa in strukturschwachen Gemeinden wie Eisenerz in der Steiermark.

Österreichweit ist die Zahl der Wohnungen ohne Wohnsitz im Zeitraum 2023 bis 2024 stärker gestiegen als jene der Wohnungen mit Wohnsitzmeldung. Die Zahl der Wohnungen ohne Wohnsitzmeldung ist in Österreich mehr als doppelt so hoch wie die Zahl der Wohnungen mit ausschließlich Nebenwohnsitz, was auf die wachsende Bedeutung von Leerständen und temporär genutztem Wohnraum hinweist. 

Während für Freizeitzwecke oder touristisch genutzte Zweitwohnungen die Nachfrage nach Wohnraum in attraktiven Regionen zusätzlich erhöhen können, führen demografisch bedingte Leerstände in strukturschwächeren Regionen, etwa infolge von Abwanderung und Alterung, zu einer Unterauslastung bestehender Wohnbestände. Beide Entwicklungen haben unterschiedliche, aber jeweils relevante Auswirkungen auf die regionale Wohnungsversorgung.

Knapp drei Viertel aller Wohngebäude in Österreich entfallen auf Einfamilienhäuser (Wohngebäude mit einer Wohnung). Besonders hohe Anteile finden sich im Burgenland sowie in Niederösterreich und der Steiermark. In 44 österreichischen Gemeinden liegt der Anteil an Einfamilienhäusern bei 90% oder darüber, in der burgenländischen Gemeinde Tschanigraben sogar bei 96,0%. 

Gleichzeitig konzentriert sich ein großer Teil der Bevölkerung auf Wohngebäude mit Mehrparteienhäusern (drei oder mehr Wohnungen). Diese finden sich vor allem in Regionen mit wenig verfügbarem Bauland [Indikator Baulandreserven] und hoher Bevölkerungsdichte [Indikator Bevölkerungsdichte]. Entsprechend weist Wien im Bundesländervergleich den höchsten Anteil an Mehrparteienhäusern auf. 

Österreichweit lebt nur etwas mehr als ein Drittel der Bevölkerung (36,0% im Jahr 2024) in einem Einfamilienhaus. Demgegenüber wohnt fast die Hälfte der österreichischen Bevölkerung in Mehrparteienhäusern (47,8%).

Regional zeigen sich dabei ausgeprägte Unterschiede: Im Burgenland leben mehr als zwei Drittel der Bevölkerung in Einfamilienhäusern, in Niederösterreich ist es mehr als jede zweite Person. In Wien hingegen beträgt dieser Anteil lediglich rund 8%. Auch innerhalb Wiens variiert die Wohnstruktur deutlich: In der Donaustadt lebt mit 23,1% fast ein Viertel der Bevölkerung in Einfamilienhäusern, in Hietzing immerhin rund ein Fünftel. In den innerstädtischen Bezirken Margareten, Mariahilf und Innere Stadt stellen Einfamilienhäuser hingegen eine absolute Ausnahme dar.

In den vergangenen Jahren ist – bedingt durch die konjunkturelle Entwicklung – ein deutlicher Rückgang bei den Bauaktivitäten zu beobachten. Dieser zeigt sich zunächst bei den Baubewilligungen und in der Folge zeitverzögert auch bei den Baufertigstellungen. Im Jahr 2024 ging die Zahl der neu errichteten Wohngebäude deutlich zurück; im Vergleich zum Jahr 2023 wurden 4.126 weniger Wohngebäude fertiggestellt. Entsprechend ist auch die Zahl der neu gebauten Wohnungen gesunken. Insgesamt wurden 2024 54.472 Wohnungen (inkl. An-, Auf- und Umbauten) fertiggestellt und damit um ein Viertel weniger als noch im Jahr 2019 bzw. um -15,6% im Vergleich zu 2023. 

Im Bundesländervergleich verzeichneten die Steiermark (-24,5%) und Oberösterreich (-23,9%) die stärksten Rückgänge gegenüber dem Vorjahr. Absolut betrachtet wurden die meisten Wohnungen weiterhin in Wien, gefolgt von Ober- und Niederösterreich fertiggestellt.

Die rückläufige Neubautätigkeit wirkt sich unmittelbar auf das Wohnungsangebot aus und kann – insbesondere in wachstumsstarken Regionen – zu einer weiteren Verknappung leistbarer Wohnungen beitragen.

Die Fertigstellungsrate im Wohnbau lag 2024 österreichweit bei 5,9 Wohnungen je 1.000 Einwohner:innen, wobei in Vorarlberg die Rate am höchsten (8,7) und in Kärnten am geringsten (4,3) ausfiel. 

Neben dem in den letzten Jahren beobachteten Rückgang der Bauaktivität zeigt sich ein klarer Trend zu verdichteten Wohnformen. Mit Ausnahme des Burgenlands ist der Anteil der fertiggestellten Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern in allen Bundesländern zurückgegangen. Besonders ausgeprägt ist diese Entwicklung in der Steiermark, wo der Anteil an baufertiggestellten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern seit 2011 um rund 20 Prozentpunkte gesunken ist. Zwar wurde dieser Rückgang in den letzten Jahren durch konjunkturelle Faktoren sowie restriktivere Kreditvergaben (KIM-Verordnung), hohe Inflation und gestiegene Zinssätze zusätzlich verstärkt, jedoch zeigt sich die abnehmende Bedeutung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Neubau bereits seit der Zeit vor der COVID-19-Pandemie.

Trotz der zunehmenden Bedeutung verdichteter Bauformen steigt die durchschnittliche Wohnfläche weiter an – sowohl insgesamt als auch pro Bewohner:in. Im Jahr 2024 betrug die durchschnittliche Wohnungsgröße in Österreich 96,7 m², wobei sich deutliche Unterschiede nach Gebäudetyp zeigen: Einfamilienhäuser sind im Schnitt rund doppelt so groß wie Hauptwohnsitzwohnungen in Mehrparteienhäusern.

Auch regional bestehen große Unterschiede: Im Burgenland steht den Bewohner:innen mit durchschnittlich 52,9 m² pro Person am meisten Wohnfläche zur Verfügung, während dieser Wert in Wien mit 35,5 m² deutlich darunter liegt. Auffällig ist, dass die Nutzfläche pro Bewohner:in in Wien – entgegen dem bundesweiten Trend – zuletzt leicht zurückgegangen ist.